笔者在日常办案和接待咨询中，接触到当事人大量关于离婚房产分割的问题，在此特对这些问题进行梳理，希望对面临类似问题的当事人能够有所帮助。

　　问：婚后夫妻一方用婚前个人存款单独出资买的房子，且房产亦登记在出资者自己名下，该套房产应为夫妻共同财产还是个人财产?

　　答：我国婚姻法第十八条规定，夫妻一方的婚前财产为一方的个人财产。因此，夫妻一方婚前的个人存款归一方个人所有，离婚时另一方无权分割。

　　最高人民法院《婚姻法解释（一）》第十九条明确规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

　　上海市高级人民法院在民事法律适用问答中进一步解释：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后购置的房屋，仍然属于购置方的婚前财产，如果对方没有出资，则不能主张享有房屋的份额。

　　同样，婚前其他财产的形式转化，也不影响其作为婚前财产的性质。

　　另外，婚前财产产生的孳息，如婚前存款的利息等财产，也属于婚前财产。律师在此提醒：如果当事人因以婚前存款购置的房屋发生纠纷，一方诉讼至法院要求分割，法院对房产性质的认定，关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该房产是用其婚前存款购买的，那么法院认定房屋系夫妻共同财产的可能性极大。

　　为此，当事人如果希望适用《婚姻法解释（一）》第十九条的规定认定房产的性质，至少要举证证明以下两个事实：

　　其一，当事人拥有足够的婚前个人财产；

　　其二，系争房屋的购房款都是当事人用婚前财产支付的。

　　从笔者多年的离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦纠纷发生就很难证明“购房用的钱就是婚前存的那些钱”。针对这种情况，当事人最好的办法也就是委托专业离婚律师协助处理了。

　　问：婚前一方承租的公房，婚后购买为产权房，产权证登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产吗？

　　答：承租公房，一般是指政府或单位按照国家政策分配给职工居住，职工按照政府规定的租金标准按期交付租金的房屋，房屋的所有权人为政府或单位，职工仅享有承租权及居住权。自1994年起，上海市政府出台了《关于出售公有住房的暂行办法》等一系列规定，开始允许公有住房的承租人（包括同住人），以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，承租人和同住人就变成了产权人。

　　在离婚诉讼中，如果公房是婚前由夫妻一方承租或由其父母承租，婚后以夫妻共同财产购买使之成为产权房（即售后公房），如何确定该售后公房的法律性质？

　　根据最高人民法院《婚姻法解释（二）》第十九条中明确规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。毫无疑问，如果登记在双方名下更是夫妻共同财产。

　　从《婚姻法解释（二）》可以看出，最高人民法院否定了夫妻一方婚前所承租的公房使用权所包含的财产价值。

　　但从上海的实际情况出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，如果一概不考虑原一方承租时的使用权价值，将显失公允。

　　为此，上海市高级人民法院司法指导意见认为，针对这种情况，可区分下列情形处理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；

　　一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；

　　对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照《婚姻法解释（二）》第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

　　问：如何确定农村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同财产？

　　答：根据上海法院的意见，农村宅基地上房产的权利归属一般以建房申请书上核准的申请人数为准。如果夫妻双方均属建房申请书的核准人员，那么有权在离婚时要求房产分割；否则一方便不能主张分割农村离婚房产，即便其户口可能在该农村房产内。

　　问：婚前个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产吗？

　　答：《婚姻法解释（一）》第十九条明确规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”

　　因此，目前已经不存在“个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产”这一说法。

　　问：婚后将婚前个人房产卖了又买的房子是夫妻共同财产吗？

　　答：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。如果婚后买房子的出资全部来源于婚前房产的卖房款，那么婚后又买的房子仅是“婚前财产在婚后的形式转化”，仍属于个人财产。但如果婚后买的房子登记在夫妻双方名下或对方名下，或婚后买房子的时候用了一部分夫妻共同财产，那么婚后购买的房子就是夫妻共同财产。

　　针对此种纠纷，如果诉讼至法院，法院对房产性质的认定关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该婚后房产购房款全部是用其婚前房产卖房款购买的，那么法院认定婚后这套房子系夫妻共同财产的可能性极大。

　　当事人如果想证明婚后买的房子也是个人财产，至少要举证证明以下两个事实：其一，当事人婚后有一套婚前房产与配偶无关，卖掉后所有的卖房款都有证据证明；其二，婚后买房子的购房款都是用婚前房产卖房款支付的，没有得到配偶的任何帮助。

　　从笔者多年离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦发生纠纷就很难证明“购房用的钱就是出售婚前房产所得款”。

　　问：结婚前签定购房合同付首付婚后拿到房产证是夫妻共同财产吗？

　　答：《婚姻法解释（三）》第十条明确：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　问：夫妻婚前共同出资购房，房产证登记在一方名下，是夫妻共同财产吗？

　　答：如果婚前共同出资购房，房屋产权证登记在夫妻一方名下，该房屋在婚后能否认定为夫妻共同财产，可以说存在较大变数。一般情况下，婚前购房房屋登记在夫妻一方名下，由于购房时男女双方尚未存在夫妻之间的身份关系，我国法律推定为夫妻一方婚前个人财产。

　　但是，上海法院曾出台司法指导意见认为：若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样的，其按揭贷款债务为共同债务。

　　但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

　　由此可见，我国法律对婚前共同出资购房房屋性质的认定还是比较复杂的。

　　问：婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后对婚前一方所有的房产进行过修缮、装修，是夫妻共同财产吗？

　　答：婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。

提示

离婚房产分割的一般原则

　　1、尊重当事人共同意愿。我国《婚姻法》第三十九条规定，对夫妻共同财产的分割首先由夫妻双方进行协商，协商不成时才依法进行判决。

　　2、男女平等。即夫妻双方对于其共同财产享有平等的共有权，不受双方收人状况、对家庭贡献的影响，双方均有平等分割共同财产的权利。

　　3、照顾子女和女方权益。

《妇女权益保障法》第四十八条“夫妻共有的房产，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。夫妻共同租用的房产，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。”《婚姻法》第三十九条也作了类似规定。

　　4、照顾无过错方。对于因一方过错导致离婚的，可在分割财产时适当照顾无过错方，以体现法律的公平与正义。但这种照顾不是民事责任，其性质不同于离婚损害赔偿责任，因此，这里的过错并不限于重婚、实施家庭暴力等重大过错行为，还包括其他违反婚姻义务的过错行为。

　　5、有利于生产、方便生活。

分割夫妻共同财产时，应从充分发挥共同财产的效用和不损害财产的经济价值出发。这一点对法院确定房子所有权归属，解决双方居住问题尤为重要。

　　对不宜分割使用的夫妻共有房产，应当根据婚姻法、司法解释确定的上述原则，综合考虑房屋的性质、来源、婚姻关系存续时间长短、双方住房情况以及照顾子女和女方原则等因素，分给一方所有。分得房屋的一方应给予另一方相应价值的补偿。